Арендодатель капитальный ремонт договор аренды

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Договор аренды (с капитальным ремонтом имущества)

[Наименование организации, предприятия, кооператива], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [вписать нужное], действующего на основании [вписать нужное] с одной стороны, и [наименование организации, предприятия, кооператива], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [должность, фамилия, имя, отчество], действующего на основании [вписать нужное] с другой стороны, заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с Договором Арендодатель сдает, а Арендатор берет в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество [вписать нужное] всего на сумму [вписать нужное] руб. ([прописью]), именуемое в дальнейшем «Имущество».

1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Оценка, техническое состояние, степень износа и другие характеристики Имущества изложены в Характеристике предмета аренды, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

1.4. Имущество предоставляется в аренду Арендатору для [вписать нужное] сроком на [вписать нужное] лет. Срок аренды истекает [число, месяц, год].

2. Размер арендной платы и расчеты по Договору

2.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование имуществом плату в сумме [значение] руб. ([прописью] руб.)

в том числе по годам:

20[значение] год [значение] руб.

2.2. Внесение арендных платежей Арендатор производит ежеквартально, равными долями в размере 1/4 от годовой суммы арендной платы на расчетный счет Арендодателя не позднее [значение] числа.

2.3. В размер арендной платы включаются [вписать нужное], а также арендный процент в размере [значение]% в год от стоимости имущества согласно пункту 1.1.

Расчет арендной платы произведен в «Базовом расчете», являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение 2).

2.4. При непоступлении арендной платы в указанный срок Арендодатель взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель обязан в течение [вписать нужное] после подписания Договора предоставить Арендатору имущество в состоянии соответствующем требованиям Приложения N 1, а Арендатор принять имущество в аренду. Для этого стороны при передаче имущества обязаны составить «Акт N 1 приема-сдачи имущества в аренду» (Приложение 3).

3.2. Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту имущества изложено в «Плане ремонтных и восстановительных работ» (Приложение 4).

3.3. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к неисправности Имущества обязана в течение [вписать нужное] осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то [арендатор, арендодатель] в течение [значение] дней предъявляет иск третьему лицу и за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт.

Если Имущество пришло в негодность в силу форс-мажорных обстоятельств, или иск третьему лицу не может быть удовлетворен, стороны делят расходы по ремонту и восстановлению имущества в следующей пропорции:

3.4. При получении письменного запроса или иного документа, требующего его подписания, сторона, его получившая, обязана в течение [значение] дней дать письменный ответ или подписать и отправить его стороне, направившей документ.

3.5. Арендатор обязан:

3.5.1. Использовать Имущество лишь по прямому назначению, указанному в пункте 1.4 Договора.

3.5.2. Возвратить Имущество в состоянии указанном в части 2 Приложения 1 к [число, месяц, год].

При возвращении Имущества сторонами составляется «Акт N 2 приема-сдачи» по форме Приложения 3, в порядке п. 3.4 настоящего Договора.

3.5.3. Не производить ремонт сверх норм определенных Приложением 4, а также вносить неотделимые улучшения в имущество без письменного согласия Арендодателя.

3.5.4. Если законодательством разрешается сдача имущества в субаренду, то Арендатор имеет право сдать имущество в субаренду только с письменного согласия Арендодателя.

3.5.5. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о предстоящем возвращении Имущества как досрочно, так и по окончании Договора за [вписать нужное] предстоящего возвращения.

3.5.6. В случае досрочного расторжения арендного Договора или окончания срока аренды, Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости непроизведенного им, лежащей на нем, обязанности текущего ремонта Имущества, а также передать Арендодателю безвозмездно все произведенное с Имуществом и неотделимое без вреда от него.

4. Условия продления Договора или выкупа Имущества

4.1. Арендатор, добросовестно выполнивший принятые на себя по Договору обязательства, по окончании действия Договора имеет преимущественное перед третьими лицами право на возобновление договора.

4.2. Выкуп Имущества Арендатором не допускается.

4.2. Выкуп осуществляется путем внесения Арендатором Арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок Имущества.

4.2. Выкуп осуществляется путем возмещения Арендатором Арендодателю арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого прекращается согласно Договору до завершения амортизационного срока.

4.2. По соглашению сторон, в случае полного погашения стоимости Имущества арендными платежами, Имущество может быть передано в собственность Арендатора путем его передачи с баланса на баланс.

5. Основания для одностороннего расторжения Договора

5.1. Договор может быть досрочно расторгнут одной из сторон, если другая сторона систематически нарушает обязательства по Договору.

5.2. Договор может быть расторгнут в безусловном порядке:

5.2.1. Арендодателем: в случае если Арендатор не внес арендную плату в течение [вписать нужное] месяцев, а также в случаях [вписать нужное].

5.2.2. Арендатором: если Имущество, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для пользования, а также в случаях [вписать нужное].

6. Ответственность сторон

6.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств стороны несут ответственность, предусмотренную действующим гражданским законодательством РФ и настоящим Договором.

6.2. Дополнительные санкции: [вписать нужное].

7. Другие (особые) условия Договора

7.1. Стороны не несут ответственности предусмотренной п. 5 Договора, если невозможность выполнения ими своих обязательств (без ущерба для толкования п. 3.3) наступила в силу следующих форс-мажорных обстоятельств: [вписать нужное].

7.2. Дополнительные обязательства Арендодателя:

По материально-техническому обеспечению производства на базе арендуемого имущества, содействию и развитию производства, внедрению научнотехнических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии, а также размер дополнительного вознаграждения за это Арендодателя, порядок расчетов изложен в [вписать нужное], составление и подписание которых производится сторонами отдельно.

7.3. Другие условия (по усмотрению сторон) [вписать нужное].

8. Заключительные условия

8.1. Все изменения, дополнения настоящего Договора действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

8.2. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом и они не будут приниматься во внимание при толковании настоящего Договора.

8.3. Настоящий Договор составляет и выражает весь Договор и понимание между участвующими здесь сторонами в отношении всех упомянутых здесь вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания, представления и понимания между сторонами, если таковые имелись,теряют силу и заменяются настоящим текстом.

8.4. Подписанный Договор входит в силу с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

9. Юридические адреса и подписи сторон

Арендодатель [вписать нужное].

Арендатор [вписать нужное].

В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны обязаны в [значение]-дневный срок уведомить об этом друг друга.

К договору прилагаются:

Приложение 1. Характеристика предмета аренды.

Приложение 2. Базовый расчет.

Приложение 3. Акт N 1, N 2 приема-сдачи.

Приложение 4. План ремонтных и восстановительных работ.

От Арендодателя: От Арендатора:

[вписать нужное] [вписать нужное]

[число, месяц, год] [число, месяц, год]

[Число, месяц, год].

Настоящий Договор на тех же условиях пролонгирован с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

Доверенность от [число, месяц, год] N [вписать нужное] на [вписать нужное].

Источник

Капитальный ремонт и уменьшение арендной платы

Законодательством установлен перечень прав и обязанностей каждой из сторон договора аренды. Одной из таких обязанностей может быть проведение капитального ремонта. Особенно часто такая необходимость возникает при длительном найме помещения. Арендатор заинтересован в хорошем состоянии помещения, по этому ему необходимо содержать его в идеальном виде. Возможно приведение капитального ремонта за счет арендатора.

Понятие капитального ремонта арендуемого имущества

Случаи и порядок проведения капитального ремонта регламентированы ст. 616 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В соответствии с положениями указанной статьи обязанность проведения капитальных ремонтных работ возлагается на арендодателя. Подобные работы проводятся в срок, установленный договором или, при возникновении такой необходимости, в разумный срок после возникновения такой необходимости.

Понятие разумного срока в таком случае является оценочным и может отталкиваться от множества критериев. Такими критериями могут быть степень износа арендуемого имущества, возможность его использования по целевому назначению или назначению, предусмотренному договором, наличие у нанимателя убытков от неиспользования арендуемого имущества.

Обязанность проведения текущих ремонтных работ, напротив, возложена на нанимателя. В этом контексте необходимо различать понятия текущего и капитального ремонта. Капитальный ремонт можно определить как ремонт, предполагающий:

замену и восстановление строительных конструкций;
восстановление систем инженерно-технического обеспечения;
замену несущих конструкций зданий;
устранение неисправностей путём замены изношенных конструктивных элементов.

Текущий же ремонт можно определить как работы, направленные на восстановление пригодности имущества. Чёткой классификации видов ремонтных работ в законодательстве не существует. Поэтому доказать принадлежность ремонтных работ к тому или другому типу необходимо в каждой конкретной ситуации. Кроме капитального и текущего ремонта, также выделяют реконструкцию и модернизацию. Указанные категории не определяются гражданским законодательством, поэтому для взыскания средств и других практических моментов пользы не несут.

Обязанность проведения капитального ремонта

Ст.606 ГК РФ возлагает обязанность проведения капитального ремонта на арендодателя. Однако законом также установлены случаи, в которых последний может быть проведён нанимателем. К таким случаям можно отнести:

отказ арендодателя от проведения капитального ремонта;
неотложная необходимость.

Отказ арендодателя от проведения капитального ремонта может быть обусловлен разными факторами – его невозможностью провести такие работы, отсутствием в договоре подобного положения и др. Такой отказ является нарушением положений законодательства. Однако для оптимизации затрат времени и денежных средств арендатору проще провести такой ремонт самостоятельно, а не требовать этого, например, через суд.

Для подобного требования у нанимателя должны быть конкретные основания. Наниматель не может требовать проведения капитального ремонта только по личному мотиву без какого-либо реального факта, свидетельствующего о такой необходимости.

Законом не установлены конкретные примеры неотложной необходимости. В каждом конкретном случае такая необходимость должна быть доказана арендатором. Примерами неотложной необходимости могут быть протекание крыши, провал пола арендуемого помещения, выход из строя мотора арендуемого автомобиля.

Взыскание стоимости капитального ремонта с арендодателя

При проведении капитального ремонта у нанимателя есть несколько основных способов взыскать его стоимость с наймодателя. Ст.616 ГК РФ устанавливает такие способы взыскания:

уменьшение арендной платы;
зачёт стоимости ремонта как части арендной платы;
расторжение договора и возмещение убытков.

Последний способ можно считать наиболее радикальным, так как он традиционно применяется только в том случае, если мирного соглашения с наймодателем достичь не удаётся. В этом случае нанимателю необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Подходящими доказательствами для взыскания убытков могут считаться чеки и накладные, полученные при проведении ремонтных работ. Часто нанимателями в качестве доказательств используются показания свидетелей. Однако они традиционно производят на суд меньшее впечатление.

Уменьшение арендной платы и зачёт стоимости как способы возмещения стоимости ремонта, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако уменьшение арендной платы предусматривает пропорциональное уменьшение стоимости аренды ежемесячно. Например, арендная плата составляет 5 000 руб. Стоимость капитального ремонта также составила 5 000 руб. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендная плата на протяжении 5 месяцев будет составлять 4 000 рублей. Такой способ является наиболее подходящим для обеих сторон при наличии долгосрочного договора.

Зачёт же стоимости ремонта как арендной платы предусматривает одноразовый зачёт. То есть на рассматриваемом примере наниматель просто не внесёт арендную плату за один месяц. Такой тип возмещения стоимости ремонта более подходит сторонам, которым до завершения срока действия договора осталось немного времени (и пролонгировать они его не собираются). Также он приемлем для краткосрочных договоров. Однако такие рекомендации по применению того или иного способа взыскания законом не регламентируются и стороны могут использовать любой из них по своему желанию.

Налоговый учёт проведённого капитального ремонта

Правильное отображение затрат на проведение капитального ремонта обеспечит арендодателю и арендатору страховку от проблем с налогообложением. Как уже упоминалось выше, затраты на капитальный ремонт должны быть возмещены арендатору наймодателем. При этом в бухгалтерском учёте арендодателя средства, зарезервированные для возмещения нанимателю стоимости ремонта арендуемого имущества, отображаются как задолженность арендодателя.

Сто касается арендатора, то для него такие вложения также подлежат отображению в налоговом учёте должным образом. Вложения в капитальный ремонт арендатором увеличивают стоимость арендуемого имущества, а потому арендатор имеет право на увеличение соответствующей группы основных фондов на стоимость тех самых улучшений.

В целом налоговое законодательство не содержит термина «ремонт» как такового. Вместо него, используется термин «реконструкция». Однако такой термин может использоваться касательно капитального ремонта только в целях налогообложения. Для общего понятия реконструкция и капитальный ремонт имеют несколько существенных отличий. Так, при реконструкции изменяются технико-экономические показатели объекта (например, меняется его назначение). Хорошим примером реконструкции может быть переоборудование арендованного жилого помещения под помещение для офиса. Капитальный ремонт же будет направлен на улучшение качеств того же жилого помещения без изменения его целевого назначения.

Для правильно отображения расходов на капитальный ремонт и реконструкцию в налоговой отчётности на предприятии должны быть в наличии следующие документы:

положение о ремонтах;
акт технического обследования объекта ремонта;
приказ на осмотр объекта капитального ремонта.

Для физических лиц затраты на капитальный ремонт объекта аренды не включаются в перечень затрат, обязательных к отображению в декларации.

Проведение капитального ремонта – затратная процедура. Именно поэтому распределение затрат на такой ремонт – один из пунктов, рекомендуемых к включению в договор найма при его заключении. Включение такого пункта застрахует обе стороны сделки от невыполнения контрагентом своих обязательств.

Источник

Компенсация арендодателем арендатору затрат на капитальный ремонт имущества

Освобождает ли арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость ремонта условие договора о том, что капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, если договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт именно за свой счет?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ);
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279);
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006;
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 г. по делу № А56-13986/2005;
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011.

Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды как отношения сторон, в рамках которых одна из сторон, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, за плату во временное пользование имущество, определенное в договоре аренды. К существенным условиям договора аренды относятся объект аренды (индивидуально определенное имущество, подлежащее передаче арендодателем арендатору), цена аренды (арендная плата), срок аренды.

Вопрос о том, является ли произведенный ремонт капитальным, или он должен быть квалифицирован как текущий ремонт, является оценочным и зависит от вида объекта аренды. Основной критерий, по которому можно определить капитальность ремонта – это то, что в результате такого ремонта происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта аренды. Данный вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006.

Также существуют законы и подзаконные акты, которые относят определенные работы к капитальному или текущему ремонту или дают определение капитального (текущего) ремонта для имущества определенного вида. Так, капитальным ремонтом объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, не завершенных строительством объектов недвижимости кроме временных построек, навесов, киосков и других подобных построек) в соответствии со ст. 1 ГрК РФ является замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена, восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства (их элементов), замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, восстановление таких элементов. Примерный перечень работ по текущему ремонту, а также перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений приведен в Приложениях № 3 и № 8 соответственно к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут определить в договоре любые условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статья 616 ГК РФ устанавливает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды, позволяя в то же время сторонам договора аренды изменить это условие. Таким образом, стороны могут обязать арендатора осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества. Также стороны вправе возложить обязанность по оплате на одну из сторон договора, либо договориться участвовать в расходах вскладчину, предусмотреть зачет потраченных арендатором на капитальный ремонт денежных средств в счет арендной платы или согласовать любые другие условия.

При наличии в договоре аренды условия, возлагающего на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды, возможны несколько вариантов иных условий договора. Договором может быть предусмотрено право арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договором может быть предусмотрено отсутствие права арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договор может не включать условия, касающиеся взаимных расчетов сторон в связи с производством капитального ремонта.

При проведении капитального ремонта также возможны самое меньшее два варианта документального взаимодействия сторон. В рамках первого варианта стороны, не согласовав порядок взаиморасчетов, согласовывают объем и сметную стоимость работ капитального характера, а после фактического производства работ арендатор сдает, а арендодатель по акту принимает выполненные работы, подтверждая факт их выполнения и отсутствие претензий по качеству. Арбитражные суды делают вывод, что в пункте 1 статьи 616 ГК РФ (арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды) содержится как минимум два условия, оба из которых могут быть изменены сторонами договора аренды. Первое условие – это то, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт объекта аренды. Второе условие – арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет. Если первое условие – сторону, обязанную производить капитальный ремонт, стороны изменили в договоре, то согласия об изменении второго условия стороны не достигли, в связи с чем обязанность по оплате капитального ремонта, выполненного арендатором, по прежнему лежит на арендодателе (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 г. по делу № А56-13986/2005).

В рамках второго варианта стороны, не согласовав порядок взаиморасчетов, также не согласовывают заранее объем и сметную стоимость работ капитального характера. В этом случае для производства зачета необходимо отсутствие спора между арендодателем и арендатором об объемах и стоимости произведенных работ. Факт отсутствия спора необходимо зафиксировать в соответствующих актах, в противном случае разногласия придется решать в суде. Если арендатор не сможет подтвердить фактическое выполнение работ и их стоимость, то в возмещении указанных затрат судом будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011).

Если договор аренды содержит обязанность арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества, но не содержит указаний, за чей счет проводится такой ремонт, ремонт должен быть произведен за счет арендодателя. Для зачета стоимости работ в счет арендной платы необходимо отсутствие спора между арендатором и арендодателем об объемах и стоимости работ.

Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!

Источник