Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы.
Формирование фонда капитального ремонта МКД
Собственники, в обязанности которых входит управление домом, коллективно определяются со способом размещения временно свободных средств, необходимых для финансирования ремонтных работ здания или его конструктивных элементов. Выбрать нужно один из двух способов:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- поступление средств на счет регионального оператора.
Если по прошествии 6-месячного срока способ формирования фонда капитального ремонта не был определен, госорганы власти имеют право реализовать второй способ. Другими словами, владельцем счета для хранения временно свободных средств избирается региональный оператор.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пополняется за счет следующих средств:
- оплата, прямо предназначенная для осуществления капремонтов (взносы);
- пеня за неисполнение вышеуказанных обязательств по перечислению взносов;
- оплата процентов за использование временно свободных средств, расположенных на спецсчете.
Размеры фонда определяются следующим образом: сумма поступивших средств в качестве взносов за вычетом денежных средств, перечисленных как оплата за услуги и ремонтные работы, куда включается также платежные документы по их авансированию.
Владелец счета
Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы, которым могут выступать:
- региональные операторы. Этот вариант используется в домах, где контроль и управление осуществляется непосредственно собственниками или управляющими организациям (к примеру, в ТСЖ или в ЖСК).
- Товарищества владельцев жилья, которые обязаны осуществлять контроль и управление домом. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете эффективно реализуется при условии, когда в составе ТСЖ находится, к примеру, два жилых дома с малым количеством жилплощади (меньше 40 квартир).
- Жилищный кооператив (ЖСК или ЖК). Вариант реализуется, когда собственниками создан жилищный или иной кооператив и вынесено решение о создании фонда капитального ремонта общего имущества жилого здания на спецсчете, который открывается на имя кооператива.
Выбор способа создания фонда капремонта
Определение способа создания фонда – прерогатива общего собрания, которое занимается управлением, согласно ст. 45 ЖК. Для того чтобы решение о выборе поступления средств на капремонт было реализовано, нужно наличие большинства голосов (не меньше 2/3). Если собранием установлено формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, одновременно решают ряд дополнительных вопросов:
- устанавливают граничный размер взносов;
- определяют вид услуг либо работ, которые необходимо провести;
- определяют срок осуществления работ;
- выносят решение о владельце спецсчета;
- определяют организацию, где планируется разместить спецсчет по финансированию капремонта.
После того как собранием жилищного кооператива избран способ создания фонда капремонта жилого дома, владелец спецсчета направляет в органы жилищного госнадзора соответствующие документы, которые регистрируются в реестре спецсчетов. Поскольку именно в обязанности владельца входит контроль за поступлением средств.
Если избран способ поступления взносов путем внесения временно свободных средств на спецсчет, изменить его возможно спустя месяц после того, как в адрес владельца будут направлены соответствующие документы. Когда средства поступают на счета оператора, этот способ подлежит изменению по истечении двух лет (ст. 173 ЖК).
Размер взносов на капитальный ремонт
Минимальный размер фонда капитального ремонта определен нормативными документами органами госвласти региона, осуществляющими контроль за выполнением капремонтов, определенного муниципальной госпрограммой капремонта имущества коллективного пользования жилого дома.
Ежемесячный размер взносов подлежит увеличению на основании документально оформленного решения.
Одновременно собственниками жилья дополняется реестр ремонтных работ, ранее определенный муниципальной госпрограммой капремонта. Также возможно определение раннего срока проведения таких работ.
В случае использования денег фонда и достижения минимальных размеров, общее собрание, которое осуществляет управление домом, выносит решение о приостановлении обязательств по перечислению временно свободных средств. Исключение составляют жильцы, которые имеют задолженность по перечислению взносов.
Выбор способов формирования фонда
Согласно законодательству, право выбора любого из способов поступления средств на капремонт принадлежит исключительно собственникам жилья, которые осуществляют управление. При условии, что такое решение принято установленным количеством голосов и документы направлены в жилищный госнадзор в определенные законом сроки.
Данное решение о размещении временно свободных средств принимается владельцами жилья не позже 6 месяцев с момента обнародования областной госпрограммы капремонта. Владелец спецсчета подает в соответствующий банк заявление об открытии спецсчета для аккумулирования взносов в течение 15 суток со дня сообщения об определении его владельцем. Иной срок открытия счетов может устанавливаться на собрании владельцев жилья.
Инициатор проведения собрания обязан направить владельцу спецсчета копии соответствующих документов (протоколов и решений).
Когда решение про выбор способа размещения временно свободных средств не вынесено, документы в жилгоснадзор не направлены, но заканчивается 6-месячный срок, установленный законом, представители муниципальных властей обязаны за месяц до истечения данного срока инициировать сбор собственников жилого дома.
Обязательства по уплате взносов
Как было сказано ранее, законодательно предусмотрена структура фонда капитального ремонта, состоящая из взносов, пени и процентов. Обязанности по перечислению взносов возникают у собственников жилплощадей, расположенных в жилом доме, который введен в эксплуатацию и включен в соответствующую госпрограмму капремонта при актуализации.
Срок возникновения обязательств контролируется и устанавливается муниципальными органами власти. Он не может быть меньше 5 лет со дня включения жилого дома в список госпрограммы капремонта.
Источник
Договор для формирования фонда капитального ремонта
Как известно, ранее согласно Закону N 185-ФЗ средства финансовой поддержки за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ выделялись на проведение будущего капитального ремонта МКД. В 2017 году в силу новых Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 N 18 (далее – Правила), предполагается предоставление управляющим МКД поддержки в связи с уже выполненными работами. Из настоящей статьи можно получить общее представление о том, как получить бюджетные средства, а также узнать об их расходовании управляющим домом согласно новому порядку.
Капремонт за счет средств фонда. Цели предоставления финансовой поддержки
Если ранее финансовая поддержка предоставлялась на финансирование определенных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД до их оказания и (или) выполнения, то теперь средства фонда предоставляются на возмещение части расходов:
– на уплату процентов за пользование займом или кредитом, полученным в валюте РФ и использованным в целях оплаты услуги (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (за исключением неустойки (штрафа, пени) за нарушение условий такого договора);
– на оплату услуг и (или) работ по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, осуществленных в ходе оказания и (или) выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Обратите внимание: средства предоставляются на возмещение части расходов, а не на финансирование тех или иных работ. То есть первоначально расходы должны быть осуществлены (точнее, должен быть проведен ремонт, а также при необходимости должен быть заключен договор займа и сумма займа должна быть использована на оплату выполненных работ по капитальному ремонту).
Размер и условия предоставления финансовой поддержки
Размер финансовой поддержки для каждого дома ограничен одновременно следующими показателями:
Источник
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.
Что такое фонд капитального ремонта
Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия
- фонда капитального ремонта,
- региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
- регионального оператора капитального ремонта,
- специального счёта,
которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.
Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.
Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:
- На специальном счёте.
- На счёте регионального оператора.
Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.
Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
Фонд капитального ремонта формируется за счёт:
- взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
- пени;
- процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
- доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
- средств финансовой поддержки;
- кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.
На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта
На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:
- ремонт внутридомовых инженерных систем;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
- ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши и подвальных помещений;
- утепление и ремонт фасада;
- ремонт фундамента;
- установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.
То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте
Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:
- Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
- Владельца специального счёта.
- Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.
Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:
Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).
Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.
Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.
Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.
Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора
Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.
Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:
- собирает взносы на капитальный ремонт;
- открывает специальные счета;
- совершает операции по специальным счетам;
- выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
- финансирует расходы;
- взаимодействует с местными властями.
Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.
Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).
Изменение способа формирования фонда капремонта
Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.
Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).
В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.
Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.
Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Источник
Нужен ли договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта?
Пришла составить договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта, а мне было отказано. Правомерно ли мне отказано?
Светлана
Взносы на капитальный ремонт являются составной частью платы за жилое помещение наряду с платой за содержание жилого помещения и потребляемые коммунальные услуги (ст. 154 Жилищного кодекса РФ).
Обязанность по уплате взносов возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, включенном в региональную программу капремонта, в силу закона. Обязанность по уплате взносов не ставится в зависимость от наличия договорных отношений между собственниками, региональным оператором или владельцем специального счета.
Точку в весьма длительных дебатах по вопросу правомерности взимания с граждан взносов на капитальный ремонт поставил Конституционный Суд РФ своим постановлением от 12.04.2016 N 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».
Конституционный Суд РФ признал не противоречащим Конституции РФ положение п. 1 ст. 169 ЖК РФ, закрепляющее общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно предполагает совместное и равное участие всех собственников помещений в таких домах в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в таких домах.
Ранее ст. 181 ЖК РФ действительно устанавливала обязанность собственников помещений заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации его проведения. Эта норма действовала до конца 2014 года. На сегодняшний день закон не требует заключения интересующего вас договора.
Источник
Фонд капитального ремонта
Жилищный кодекс и иные нормативные документы предусматривают два способа формирования фонда капитального ремонта:
Может быть открыт специальный счет (отдельный счет на отдельный многоквартирный дом).
Либо счет регионального оператора, то есть общий счет, на котором будут аккумулироваться денежные средства, поступающие от разных многоквартирных домов. Этими денежными средствами будет распоряжаться региональный оператор.
Большой минус второго способа заключается в том, что региональный оператор сможет сам передавать деньги, поступающие от одного многоквартирного дома, на ремонт другого. Жилищный кодекс предусматривает, что это делается на возмездной основе и не дает других разъяснений. Нормативные акты по субъектам также не разъясняют этот вопрос. За действия регионального оператора ответственность будет нести государство. Но если у регионального оператора не хватит денежных средств, то пополнение его бюджета будет происходить за счет бюджета Российской Федерации.
Выбирать способ формирования фонда капитального ремонта можно исключительно решением общего собрания. Если собственники не провели общее собрание в течение шести месяцев с момента публикации региональной программы, в которую вошел многоквартирный дом, то за жильцов это сделают органы местного самоуправления. Они должны будут инициировать проведение общего собрания. Если собственники не собрались или нет кворума на общем собрании, то органы местного самоуправления могут и должны своим решением установить в качестве способа формирования фонда капитального ремонта счет регионального оператора.
Сравнение способов формирования фонда капремонта
| Специальный счет | Счет регионального оператора |
|---|---|
| Владелец счета | |
| ЖСК, ЖК, ТСЖ, региональный оператор | Региональный оператор |
| Переход | |
| Легко перейти к региональному оператору | Сложно перейти на специальный счет |
| Работы по капитальному ремонту | |
| Можно утвердить виды работ на общем собрании и выполнить их досрочно | Работы будут проведены в запланированные сроки. Досрочно — только за дополнительные взносы |
| Денежные средства | |
| Можно пользоваться досрочно | Невозможно потратить досрочно |
| Расходы и отчетность | |
| Возможны дополнительные расходы на услуги банка, открытие спецсчета и т.д. Много документации и отчетности | Всем занимается региональный оператор |
Если счет является общим, то его владельцем может быть только региональный оператор. Если собственники на общем собрании выбирают открытие специального счета на конкретный дом, они могут выбрать владельца счета:
ТСЖ или ТСН, которое управляет одним многоквартирным домом. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами и сумма квартир в них более 30, то такое ТСЖ не может быть владельцем специального счета;
региональный оператор. На один дом будет открыт отдельный счет.
Если собственники решили, что они будут открывать специальный счет, но потом поняли, что для них это не выгодно (много отчетности, требуются дополнительные средства) и приняли решение уйти к региональному оператору, то такое решение можно принять в любой момент. Данное решение вступает в силу через один месяц после согласования на общем собрании и передачи региональному оператору. Перейти наоборот будет сложнее.
Если собственники не определились и ушли к региональному оператору, то решение об открытии специального счета можно принять в любой момент, но такое решение будет вступать в силу через 2 года после направления решения общего собрания региональному оператору и владельцу счета. За эти два года накапливается денежная сумма, и нужно, чтобы органы государственной власти перечислили эту сумму на специальный счет. Региональный оператор и иные владельцы счета, такие как ТСЖ и ЖСК, должны отчитываться. Отчетность может быть ежеквартальная, годовая или та и другая вместе в зависимости от того, как это предусмотрено в законе субъекта. Необходимо сдавать отчеты о поступлении денежных средств и об остатке денежных средств на специальных счетах. Как только открыт специальный счет необходимо в течение 5 рабочих дней с момента открытия отправить в ГЖИ уведомление об открытии специального счета, протокол и справку банка.
Если дом открыл счет у регионального оператора либо перешел к региональному оператору, то все виды работ по капремонту будут проводиться в запланированные сроки, то есть так, как предусмотрено региональной программой. Если собственники приняли решение провести какие-то виды работ ранее запланированных сроков, они могут это сделать за дополнительные взносы. Денежные средства, которые они уже накопили, невозможно будет досрочно получить со счета регионального оператора. Можно собрать дополнительные взносы и сделать нужные виды работ, а в дальнейшем, когда сроки подходят, получить денежные средства назад в виде субсидий, компенсаций. Но здесь есть минус: государство будет рассчитывать стоимость этих работ не по вашему заключенному договору, а по своей определенной методике. Если же денежные средства будут аккумулироваться на специальном счете, то тогда ими можно будет пользоваться, но соблюдая ту процедуру, которая предусмотрена в Жилищном кодексе. То есть, первоначально это должно быть решение общего собрания о проведении капитального ремонта, на котором должны быть утверждены виды работ, стоимость, проект договора и предоставлено право на заключение этого договора, на подписание тому, кто является владельцем счета. Эти документы нужны для того, чтобы денежные средства были направлены на оплату, поэтому их надо представить в банк. И только после этого определенные суммы можно будет направить на оплату работ. Оплатить работы за счет аванса можно в размере 20-30% от их общей стоимости. Учет взносов на капитальный ремонт можно вести в программе 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК. Подробнее.
Часто в ТСЖ, ЖСК возникает вопрос: если собственники оплачивают взносы на капитальный ремонт, и эти денежные средства аккумулируются на общем счете, нужно ли их переводить на специальный счет? Переведя эту сумму, вы должны будете в отчетах – ежеквартальных и годовых – показывать сведения о поступлении денежных средств и об остатке. У контролирующих органов могут возникать вопросы: откуда пришли денежные средства, за какой срок собраны, в каком размере собирались, в каком размере перечислены, сколько денежных средств потрачено, на какие виды работ, какова стоимость этих работ. Чем больше вы предоставляете сведений, тем больше возможностей, за что зацепиться и привлечь к ответственности. И этими деньгами, если вы их перевели на специальный счет, будет сложнее воспользоваться, чем если бы они остались на общем счете. Если сложилась такая ситуация, нужно начинать с нуля: проводить общее собрание, открывать специальный счет, и, соответственно, с него начинать взносы по истечении 8 месяцев с момента опубликования региональной программы.
Обязанности органов местного самоуправления и управляющих компаний по сбору средств на капитальный ремонт
Обратите внимание на те обязанности, которые возложены на органы местного самоуправления и на органы государственной власти. Представителям ТСЖ, ЖСК, управляющей компании на подписание предоставляется договор с региональным оператором на сбор средств на капитальный ремонт, на выставление квитанций на оплату капитального ремонта и на взыскание задолженностей по капитальному ремонту. К этому договору нужно отнестись очень внимательно: условия, которые там прописаны, часто бывают жесткими по отношению к ТСЖ, ЖСК, управляющим компаниям.
В договорах прописывается следующая формулировка: «Стоимость агентского вознаграждения устанавливается сторонами путем подписания дополнительного соглашения». Если стороны в период действия агентского договора так и не договорятся о стоимости агентского вознаграждения, оно не будет подписано. Поскольку соглашение – это взаимное волеизъявление двух сторон, если кто-то против (по сумме, по праву, еще по каким-то условиям), оно не подписывается, то есть размер этого вознаграждения не определен.
Обратите внимание на те обязательства, которые будут на вас возлагаться. Как правило, возлагаются все обязательства, вплоть до взыскания недостающей части платы за коммунальные услуги.
Кстати, одним из эффективных инструментов повышения собираемости платежей является популярный продукт 1С: Сайт ЖКХ.
Раздел «Ответственность». Обычно в договорах этот пункт прописан довольно жестко, вплоть до того, что ТСЖ, ЖСК, УК могут нести ответственность за недобор средств по капитальному ремонту. Платить за жильцов из собственных средств или возлагать эту ответственность на других собственников не получится.
Если за месяц до окончания срока собственники не приняли решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, органы местного самоуправления сами должны инициировать и созвать общее собрание для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При этом органы местного самоуправления могут принять решение о том, что фонд будет формироваться на счете регионального оператора, если общее собрание не было проведено и срок его проведения истек.
Источник