Азбука права, 16.12.2015. Как осуществляется ремонт жилых домов?
Как проводится капитальный и текущий ремонт жилых домов? Чем капитальный и текущий ремонты отличаются друг от друга?
КАК ПРОВОДИТСЯ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ?
Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить.
Источники финансирования капитального ремонта
Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.
В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);
2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).
Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):
— перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
— перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
— плановый период проведения капремонта;
— очередность проведения капитального ремонта.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).
Срок уплаты взносов на капитальный ремонт
Оплата расходов на капитальный ремонт дома является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).
Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Срок и порядок уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта
Отметим, что подобные региональные программы в настоящее время утверждены не во всех субъектах РФ.
Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.
В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений. Так, например, в г. Москве предложения должны быть направлены собственникам не менее чем за месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества дома (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ; п. 1(1).1 Постановления Правительства Москвы от 17.02.2015 N 65-ПП).
Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта
После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).
Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ):
1) перечень работ;
2) смету расходов;
3) сроки проведения;
4) источники финансирования;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления (ч. 7 ст. 170, ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).
В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.7(1) Постановления Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).
Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта
Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ.
Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).
1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.
6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Департамента капитального ремонта г. Москвы — www.dkr.mos.ru
КАК ПРОВОДИТСЯ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ?
Принятие решения о проведении текущего ремонта
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).
Обеспечение проведения текущего ремонта
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил N 491).
Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. "з" п. 11, п. 16 Правил N 491):
а) собственниками помещений:
— путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
— путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
— путем членства собственников помещений в указанных организациях;
— путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).
При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Оплата расходов на текущий ремонт
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.
2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
Замена, восстановление отдельных участков.
Работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Источник
При текущий ремонт 2015
Достаточно часто между собственниками помещений МКД и управляющими организациями происходят споры о составе работ по текущему ремонту МКД. При этом собственники абсолютно уверены, что управляющая компания в счет платы за содержание и ремонт должна выполнять все работы по ремонту МКД. О том, как определить, что те или иные работы не относятся к текущему ремонту, поговорим в данной статье.
Для начала необходимо определиться с понятиями «Текущий и капитальный ремонт», которые даны в действующем законодательстве.
Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В соответствии с п.3.13 ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома – это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту), потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.
Как указано в п.3.1 «ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» от 29.07.2015 г., текущий ремонт — комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества. Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.
Таким образом, если объем работ превышает 30% — смело относите их к капитальному ремонту.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный переченьуслуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выбирая нужный раздел в указанном документе можно также понять относятся ли те или иные работы к содержанию/текущему ремонту.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее — Правила №170). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома.
Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых
обслуживанием жилищного фонда. Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Именно перечисленными выше документами руководствуются суды при отнесении ремонтных работ к текущему (капитальному).
Следует также иметь в виду, что понятие текущего ремонта, сформулированное судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2017 № Ф06-21624/2017 по делу № А65-20224/2016, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 № 11АП-1670/2018 по делу № А65-17456/2017) определяется как выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.
Определением ВС РФ от 30.06.20178г, № 303-КГ18-10160 по делу А24-4793/2017, суд признал обоснованным требование ГЖИ к управляющей организации о проведении ремонтных работ и указал, что восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая вентиляторы и их электроприводы, относятся к работам по текущему ремонту.
Работы по герметизации стыков, заделке и восстановлению архитектурных
элементов, ремонту и окраске фасадов относятся к работам по текущему ремонту (Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2018 года по делу № А06-6834/2018).
При этом достаточно часто для отнесения вида работ к текущим или капитальным необходимо заключение специалиста (эксперта).
Следует понимать, что в каждом конкретном случае необходимо четко понимать состав работ и характер повреждений общего имущества.
Так, Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 27.12.2018г. по делу №14-9050/2018 суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы ГЖИ, указав следующее: «Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
Таким образом, вменяемыми пунктами Правил № 170 установлено, что разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) устраняется при капитальном ремонте по проекту. В представленном в материалы дела заключении специалиста от 28.07.2017 четко отражено, что для устранения дефектов необходим частичный демонтаж дефектных участков с восстановлением поврежденных элементов. Работы по устранению указанных дефектов носят капитальный характер . В спорном предписании обществу и предложено удалить потерявший прочность сцепления стеновой материал со стороны фасада над входом в магазин, выполнить ремонт карнизного пояса фасада. В силу пункта 1 статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 4 части 5 статьи 189 ЖК РФ, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера , за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.
Исходя из приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что у управляющей компании отсутствует право на самостоятельное распоряжение собранными денежными средствами и осуществление работ по капитальному ремонту.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2019». Вся необходимая информация о сервисе тут .
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
Источник
Что относится к текущему ремонту
Текущий ремонт – это мероприятия, проводимые с целью устранения неисправностей или восстановление работоспособности элементов помещения или здания, оборудования и инженерных систем объекта для поддержания эксплуатационных показателей. В этой статье разберем: что относится к текущему ремонту и кто должен проводить текущий ремонт.
Какой ремонт текущий?
В нормативных документах можно выделить три понятия текущего ремонта зданий или сооружений.
- Комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.
Данное понятие дано в ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 (ред. от 24.06.2016) N 54/2006-ОЗ “О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации”.
Что же касается помещений?
Помещение входит в состав зданий и сооружений.
Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”).
Поэтому текущий ремонт помещения как части здания или сооружения включает в себя те же мероприятия, что и ремонт всего здания, сооружения.
Работы, относящиеся к текущему ремонту
Согласно п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
Работы, относящиеся к текущему ремонту согласно Приложению 3 к Положению о ремонте зданий:
- расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;
- восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей;
- мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов) и др.
Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003 года N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” в состав текущего ремонта жилых зданий и помещений входят:
1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска перекрытий.
4. Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки. Усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы. Замена, восстановление отдельных участков.
9. Печи и очаги. Работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция. Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
16. Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
17. Внешнее благоустройство. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Кто должен осуществлять текущий ремонт?
Если говорить о текущем ремонте всего здания, то привлекаться к выполнению такого ремонта должны обслуживающие организации. В этом случае Ваша Управляющий компания или ТСЖ должны разработать план проведения текущих работ, определить порядок их осуществления, заключить договор с подрядчиком – сторонней организацией, которая будет проводить ремонт, уведомить собственников помещения о стоимости и перечне работ.
Если речь идет о текущих работах в жилых помещениях, то проводить такие работы должны собственники, арендаторы или наниматели. Они могут привлекать подрядчиков, а за чей счет выполнять работы должны установить в договоре аренды/найма помещения.
Текущий ремонт при аренде
Согласование условия о проведении текущего ремонта помещения в договоре аренды является интересом обеих сторон , так как позволяет избежать конфликтов при осуществлении ремонта.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды. Исходя из этого стороны могут согласовать условия о проведении текущего ремонта арендуемого помещения и включить их в договор.
Во избежание конфликтов и рисков в будущем сторонам сделки рекомендуется включить в договор следующие условия:
- Сторону, которая будет производить текущий ремонт арендуемого помещения;
- Сторону, за чей счет будет осуществлен ремонт или возможность зачета, возмещения средств;
- Перечень работ и их стоимость;
- Срок проведения текущего ремонта.
Но если в договор аренды такие условия включены не были, то всегда можно составить дополнительное соглашение к такому договору в период его действия, включив все необходимые пункты. О том как изменить договор аренды, читайте в этой статье.
Источник
Какие работы включает в себя текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Что туда входит и что относится в перечень работ по текущему ремонту МКД?
Каждый многоквартирный дом обслуживается соответствующей организацией. Граждане редко вникают в нюансы управления и не делают этого совершенно опрометчиво.
Дело в том, что сами работники управляющих компаний не редко сами не могут разобраться в сложном законодательстве и не придерживаются норматив текущего ремонта, что уж говорить о простых гражданах.
Да и работы по текущему ремонту многоквартирного дома частенько осуществляется спустя рукава. Было бы неплохо, если бы жильцы могли сами контролировать качество и частоту производимых действий по благоустройству и поддержанию пригодного состояния дома.
Сегодня мы поговорим какой должен быть перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома.
Содержание
Какие законы регламентируют работы?
Любая действующая ЖКХ или ТСЖ, которые обслуживают многоквартирный дом, на начальном этапе становления отношений с жильцами – собственниками помещений заключают договор.
Именно он является первоначальным источником права для подобных взаимоотношений.
Если договор составлялся в соответствии со всеми правилами и требованиями жилищных инспекций, то значительное место в нем отведено перечню обязанностей обслуживающей организации.
Так, там должен упоминаться текущий ремонт: что туда входит, объем и план работ.
Кроме того, Жилищный кодекс также закрепляет наличие такого вида ремонта, как текущий. Статья 54 перечисляет, за какие виды работ по многоквартирному дому должны отчисляться выплаты гражданами и среди них – текущий ремонт жилого помещения: что входит в него.
Те, кто хочет в точности знать, что включает в себя текущий ремонт многоквартирного дома, как часто они должны проводиться и какие существует нормы — может обратиться к еще одному важному, но не слишком известному нормативно-правовому акту.
Постановление Госстроя №170, которое было принято 27 сентября 2003 года. В нем указано, что относится к текущему ремонту многоквартирного дома со стороны управляющей организации (о перечне работ по текущему ремонту можно прочесть тут).
О документации, которую необходимо оформить на текущий ремонт, а также об особенностях ремонта подъезда читайте не нашем сайте.
Что входит?
Поговорим о том, что входит в понятие текущий ремонт МКД и какие это работы, относящиеся к нему.
Виды работ по текущему ремонту обязаны проводиться в четко определенный срок. И этот срок назначает не управляющая компания или ТСЖ по своим внутренним убеждениям, соображениям и интересам. Сроки проведения подобных работ должны обсуждаться на собрании жильцов, а также закрепляться договором.
Текущие работы – это не резко возникшая необходимость в проведении устранения поломок. Это четко спланированные действия по улучшению и поддержанию состояния дома.
Как правило, проводиться они могут не чаще чем один раз в квартал, то есть раз в три месяца или же даже раз в год. Частотность работ определяют жильцы совместно с управляющей организацией.
Что входит в текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Текущие работы проводятся в отношении общедомовых помещений, к которым относят крышу, подъезды, подвалы, технические помещения, лестничные проемы, лифты и так далее. А вот если какие-то неисправности произошли непосредственно у вас в квартире – вы должны разобраться с этим сами, не стоит ждать даты начала проведения работ.
Перед тем как начать перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья, текущий ремонт, управляющей организации совершается обход обслуживаемого участка. Записываются все неполадки и нарушения, назначается фронт работ, способ устранения проблем.
Жильцы также могут принять участие в этом действии, поделившись с управленцами своим недовольством по поводу состояния общедомового имущества.
Ознакомиться с планом проведенных работ может каждый жилец.
Теперь определимся с тем, что входит в текущий ремонт многоквартирного дома:
- Крыша. Необходимо осуществить укрепление кровли, опор, подлатать имеющиеся трещины, произведение покраски, покраска или замена водосточных труб.
- Перекрытия. Укрепление дополнительными элементами, покраска, замена.
- Фундамент. Укрепление фундамента, дополнительная заливка отдельных элементов, прочищение системы вентиляции, устранение сырости.
- Стены. Устранение трещин, покраска, герметизация, окраска. Восстановление архитектурных элементов.
- Окна. Замена отдельных деталей герметизация, замена целых блоков.
- Перегородки между квартирами. Усиление, заделка, покраска.
- Полы. Укрепление, замена элементов, замена всего покрытия.
- Вентиляция. Прочистка, замена отдельных элементов или всей системы.
- Потолки. Выравнивание, покраска, побелка.
- Отопительная система. Прочистка, восстановление работ. Подготовка к отопительному сезону.
- Водоснабжение. Прочистка системы, проверка работоспособности, устранение неполадок.
- Мусоропровод. Чистка, восстановление работоспособности.
- Печи. Устранение выявленных неисправностей.
- Внешнее благоустройство. Посадка деревьев, облагораживание территории, очистка, подготовка к работе детских площадок, покраска отдельных элементов.
- Лифт. Проверка состояния, проведение технического обслуживания, чистка кабины.
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя и другие виды работ. Перечень далеко не закончен, ведь каждый дом имеет индивидуальную систему функционирования, а это значит, количество необходимого вмешательства может возрасти.
Смотрите в видео: что входит текущий ремонт жилого помещения и что такое индивидуальные тарифы:
В чем отличие от капитального?
Выполнение работ по текущему ремонту отличается от капитального сроками проведения. Если первый вид работ может проделываться от одного до нескольких раз в год, то второй же может производиться раз в несколько лет.
Перечень работ по текущему ремонту дома в основном связан с восстановлением и подготовкой отдельных коммуникаций и дома в целом, а также ремонтом отдельных элементов.
Капитальный ремонт многоквартирного дома характеризуется полной заменой тех или иных коммуникаций, систем и составляющих МКД.
Работы, выполняемые при текущем ремонте, идут в среднем от нескольких дней до нескольких недель.
Капитальный ремонт многоквартирного дома может занять продолжительные месяцы прежде, чем вы получите конечный результат.
Кто должен делать и оплачивать ремонт в подъезде многоквартирного дома: управляющая компания или сами жильцы?
Прочитав статью, вы будете знать как заставить УК или ЖКХ сделать ремонт в подъезде за свой счет.
По ссылке https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/tekyschii/chto-vhodit.html рассказано: что такое содержание и текущий ремонт жилья, а также что входит в перечень работ ЖКХ.
Какие работы могут быть включены дополнительно?
Теперь вы знаете, какие работы относятся к текущему ремонту МКД. А что делать, если жильцы недовольны способом функционирования отдельных коммуникаций и требуют их замены?
Данное действие может быть внесено и в текущий ремонт здания, перечень работ тоже может быть изменен. Если в доме действительно имеют место быть серьезные неполадки, которые требуют вмешательства профессионалов, не стоит откладывать подобное в долгий ящик.
Совершив замену определенных вещей раньше, чем наступит срок исполнения капитального ремонта, коммунальщики сами себе облегчат работу в будущем.
Однако, средства на проведение отдельных работ, не связанных с текущими, будут взяты из бюджета, который сформирован отчислениями жильцов в счет капитального ремонта.
Также, в редких случаях коммунальщики могут принять участие в восстановительных работах в частном помещении гражданина. Происходит это в случае, если ущерб и неполадки гражданину принесли действия или бездействия работников управляющей компании.
К примеру, не сделан текущий ремонт кровли по СНиП.
В результате чего вода от таящего снега испортила побеленный потолок и залила обои на стенах квартиры.
Надеемся, теперь вы знаете, какие работы входят в текущий ремонт многоквартирного дома и где они должны быть прописаны.
Что никогда не будет проводиться?
Во время проведения текущего ремонта многоквартирного дома, а конкретно его общедомовых помещений, вы не можете требовать, чтобы осуществили действия по ремонту вашей личной собственности, если на то нет определенных оснований, указанных в пункте выше.
Кроме того, наверняка будет отказано в замене инженерных коммуникаций без имеющейся на то необходимости. Даже если вышел срок эксплуатации того или иного сооружения, но оно продолжает отменно функционировать, коммунальщики не будут менять инженерные установки и их комплектующие до момента наступления проведения капитального ремонта, где под данный пункт выделена отдельная строка трат.
Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что текущий ремонт – это не побелка стен и уборка в подъездах. Все что относится к текущему ремонту в многоквартирном доме – это комплексный подход к вопросу содержания многоквартирного дома, который захватывает все имеющиеся общедомовые помещения.
Управляющая компания или ваше ТСЖ не может предусмотреть все, в конце концов, они не проживают в данном доме, а только его обслуживают.
Поэтому, если вы имеете активную гражданскую позицию, и вам не все равно, что происходит с вашим домом – проявите инициативу и говорите коммунальщикам, на что им нужно обратить внимание и что заменить. Только в этом случае вы почувствуете пользу от проведения текущего ремонта.
Источник