Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает
Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.
При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:
- площадь постройки;
- площадь полезная;
- количество этажей;
- строительный объем.
Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.
Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.
Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт — работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.
Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции
Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.
Различия между капремонтом и реконструкцией:
- Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
- Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
- Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
- Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
- Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.
Перечень работ по капитальному ремонту домов
Перечень работ по капремонту включает в себя:
- Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
- Проведение штукатурных работ.
- Ликвидация неисправностей лифта.
Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.
Перечень работ по реконструкции домов
- Перечень работ по реконструкции включает в себя:
- Изменение высоты, количества этажей и размера площади.
- Пристройка, надстройка или перестройка.
- Воссоздание или замена несущих конструкций.
- Смена коммуникационного оборудования.
Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.
здравствуйте. являюсь собствеником квартиры расположеной на 7и 8 этж. в многоквартирном доме. МКД. 7этж.обычная квартира.8 этж терасса открытая над 7 этж. она … Читать ещё
Источник
Реконструкция зданий и сооружений
Одним из направлений деятельности компании «СТЭФС» является реализация проектов, связанных с реконструкцией зданий и сооружений различного типа. Мы работаем с объектами разного масштаба и функционального назначения. Компания провела работы по модернизации зданий и сооружений общей площадью более 50 тыс. м².
Реконструкция помещений и сооружений — это полное или частичное изменение параметров объекта (высоты, этажности, конфигурации внутреннего пространства или объема). Проведение работ данного типа может осуществляться с целью надстройки, перестройки, расширения, замены или восстановления несущих строительных конструкций. Мероприятия предполагают изменение основных технико-экономических показателей объекта. Проект реконструкции также может включать модернизацию фасадных элементов зданий, изготовление, изменение или ликвидацию оконных и дверных проемов, входных групп, тамбуров, лоджий и балконов. Возможно изменение окружающей территории.
По сравнению со строительством новых объектов, проведение реконструкции здания является более сложным и трудоёмким процессом, который требует тщательного подхода и высокого профессионализма на каждом этапе выполнения работ.
Укрупнённые расценки на работы по проектированию, реконструкции и усилению
Проектирование реконструкции зданий
и сооружений (раздел «КР», стадии «П» и «Р»)
от 140 000 рублей
от 550 000 рублей
от 900 000 рублей
Проектирование усиления конструкций зданий
и сооружений (раздел «КР», стадия «Р»)
от 50 000 рублей
от 120 000 рублей
от 250 000 рублей
от 800 рублей/кв.м
от 200 рублей/кв.м
Усиление перекрытий и покрытий
от 350 рублей/кв.м
Усиление балок и ригелей
от 400 рублей/п.м
от 300 рублей/п.м
Усиление стен и пилонов
от 300 рублей/кв.м
от 9 000 рублей/шт.
Устройство бетонной подготовки
от 4 500 рублей/куб.м
от 6 000 рублей/куб.м
Устройство подпорных стен
от 7 500 рублей/куб.м
Устройство колонн и пилонов
от 8 000 рублей/куб.м
от 7 500 рублей/куб.м
от 7 000 рублей/куб.м
Устройство лестничных маршей и площадок
от 9 000 рублей/куб.м
от 5 500 рублей/куб.м
Основной перечень работ по обновлению и восстановлению объектов
Проект реконструкции зданий выполняется при проведении следующих мероприятий:
- переоборудование и реорганизация внутренних помещений строения;
- выполнение строительно-монтажных работ, ведущих к изменению полезной площади постройки. Это возведение пристройки, надстройка дополнительных этажей, строительство и обновление мансарды;
- наращивание цоколя;
- усиление несущих конструкций;
- восстановление кирпичной кладки, устранение трещин фасада.
Реконструкционные работы во многом более сложные и деликатные, чем строительство нового объекта. Ведь строение обычно уже находится в зоне существующей промышленной или жилой застройки, имеет с ней тесные технические и эстетические взаимосвязи. Мероприятия по восстановлению нуждаются в индивидуальном подходе и подготовке детального перечня работ в каждом конкретном случае.
Особенности проектов реконструкции разных частей объектов
- при ослаблении кладки конструкции;
- снижении несущей способности грунта;
- увеличении нагрузки на основание.
Усиление грунтов и фундаментов осуществляют специализированные бригады с помощью захваток (размером меньше 2 м), чтобы сохранить целостность смежных участков и основной постройки. Повышение плотности и несущей способности почвы производят разными методами: битумизацией, цементацией, электросиликатизацией, силикатизацией, обработкой смоляными составами, укладкой набивных свай и утрамбовкой щебня.
Если своевременно не выполнить усиление фундамента, на стенах и несущих частях объекта могут появиться трещины, повреждающие декор, нарушающие теплоизоляционные характеристики и отделку фасада. Также существует риск обрушения конструкции, поэтому главная задача подготовки проекта – увеличение несущей способности. После проведения всех мероприятий по реконструкции здания снижается давление на квадратный метр площади.
На них оказывают влияние те же факторы, что и на фундамент. Это усадка строения, появление эрозии и трещин на фасаде, разрушение несущего каркаса. При проведении работ основное внимание уделяется восстановлению декоративных и ограждающих характеристик стен, их способности эффективно выдерживать различные нагрузки.
Для этого осуществляется усиление с помощью железобетонных изделий, что повышает прочность конструкций. Возможно возведение новой кладки вдоль всех стен, тогда их фиксация к существующему объекту производится анкерными болтами.
Внешняя отделка поверхностей построек постоянно подвергается агрессивным климатическим воздействиям, поэтому часто нуждается в обновлении. К перечню восстановительных работ относят такие мероприятия, как:
- устройство отдельного входа, ремонт существующего, обустройство входной группы;
- достройка зимнего сада;
- увеличение размеров оконных проемов или их количества;
- пристройка отдельных помещений.
Чтобы провести реконструкцию фасада здания, необходимо согласовать проект и получить разрешение на выполнение работ. При подготовке документации учитывается внешний вид существующего строения, чтобы восстановление не нарушило его целостный архитектурный облик.
При обновлении фасадов объектов могут производиться следующие мероприятия:
- оштукатуривание. Чтобы качественно отремонтировать поверхность постройки, нужно выяснить причины появления дефектов и правильно подобрать восстановительные операции. Для проведения штукатурных работ используют материалы, соответствующие ГОСТу;
- окрашивание. После ремонта штукатурки нужно выровнять цвет поверхности, перед нанесением краски обязательно применяют грунтовку. Используются пистолеты-краскораспылители, кисти;
- усиление кладки из камня или кирпича. Во многих случаях укрепление конструкций производится путем их заключения в обойму из стальных уголков. Тщательно обрабатываются все зазоры путем инъектирования полимерцементным или цементным раствором. При этом кладка становится монолитной, приобретает более высокую несущую способность;
- устройство навесного вентилируемого фасада. Проект реконструкции здания таким способом становится оптимальным решением. Будут скрыты неровности и дефекты поверхности, увеличена стойкость строения к внешним воздействиям. Под наружной декоративной отделкой допускается укладка утеплителя. Даже ветхие и старые постройки обустраивают навесными вентилируемыми фасадами, что значительно продлевает срок их эксплуатации.
На завершающем этапе восстановления объектов выполняют ремонт кровли. Устраняют все существующие дефекты, окрашивают поврежденные участки, меняют изношенные трубы и желоба. На мягких кровлях ставят заплатки, а при износе — меняют все покрытие.
Источник
Разрешение на реконструкцию или новое строительство в Москве, Московской области
Разрешение на реконструкцию или новое строительство выдаёт Мосгосстройнадзор (МГСН). Чтобы получить законное право на изменение технико-экономических параметров здания, строения, сооружения или построить что-то с нуля, нужно в регламентном порядке пройти процедуру получения разрешение на реконструкцию или новое строительство в Мосгосстройнадзоре или в Министерстве строительного комплекса Московской области.
Разрешение на реконструкцию или новое строительство в Москве. Как получить?
Что такое строительство нового объекта недвижимости понятно многим, но вот реконструктивные работы часто путают с изменениями, которые относятся к капитальному ремонту объекта недвижимости или перепланировке с реконструктивными изменениями. Итак что же такое реконструкция объекта капитального строительства — ОКСа?
Реконструкция — это комплекс согласовательных и общестроительных работ, направленный на изменение технико-экономических параметров (ТЭПов) объекта недвижимости, при котором необходимо разработать и получить большой объём проектной и технической документации. К таким изменениям относятся:
- увеличение площади объекта недвижимости, путём надстройки помещений, этажей;
- расширение объекта путём пристройки «вбок» полезной площади;
- замена или восстановление несущих конструкций не частично (это возможно перепланировка), а в комплексе.
Говоря простым языком, реконструкция — это увеличение строительного объёма и общей площади ОКСа. Также реконструкцией считаются изменение инженерного оснащения объекта. Направлены эти работы по определению п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса на усовершенствование и улучшение ОКСа в части физического износа. Такие изменения впоследствии приводят к изменению высоты ОКСа, этажности объекта, увеличению общей площади.
Порядок получения разрешения на реконструкцию для нежилых зданий и для жилых отличается. Для индивидуальной жилой застройки на землях под ИЖС или ЛПХ процедура гораздо проще и имеет уведомительный характер согласования.
Основанием проведения реконструкции может решение собственника увеличить полезную площадь помещения, здания, строения.
Так же, основанием является плохое или критичное состояние несущих конструкций, подтверждённое дефектными ведомостями или обоснованием экспертизы или техническим заключением о аварийном состоянии несущих конструкций, эксплуатация которых создаёт риск или угрозу для людей.
Разрешение на реконструкцию в Москве. С чего начать?
Основным регламентирующим документом является Градостроительный кодекс Российской федерации. Изменение объекта по сути являются разновидностью строительства и по этому во многих статьях ГрадКодекса слово реконструкция можно часто встретить вместе со словами «строительство». Получение разрешения на реконструкцию или новое строительство — это документ, подтверждающий соответствие согласованной проектной документации требованиям регламентов и законодательных норм. Для не линейных объектов:
- градостроительного регламента;
- генерального плана развития территории;
- градостроительного плана земельного участка.
Для линейных объектов, строительство которых не связано с образованием земельного участка, необходимо соответствие требованиям генерального плана развития территории и видам разрешенного использования в соответствии с Градостроительным планом земельного участка — ГПЗУ и прочим ограничениям согласно земельному кодексу и законодательству РФ (ст. 51 ГрадКодекса).
Первым делом собственнику или его законному представителю, как и управляющей организации для получения разрешения на реконструкцию или новое строительство необходимо:
- заказать ГПЗУ с целью определения возможности проведения работ;
- обратиться в проектную организацию, имеющую необходимый допуск СРО (например в нашу компанию), для получения предварительной консультации:
- сформировать для оценки фронта работ и определения условий необходимый комплект технических и правоустанавливающих документов и данных, т.к. каждый запрос индивидуален;
- организовать допуск нашего эксперта на объект недвижимости для проведения предварительного обследования и проведения необходимых замеров;
Разрешение на реконструкцию. Какие документы нужны для получения ?
Первое, что стоит отметить, в каждом случае при реконструкции комплект технической документации, инженерных изысканий объекта (ст. 47 ГрадКодекса РФ), будет индивидуален и зависит от большого количества факторов. Что бы получить предварительную консультацию свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку в форме обратной связи. Обязательными документами для подачи в уполномоченный муниципальной орган власти будут:
- заявление от собственника или уполномоченного/доверенного лица;
- проектная документация, утвержденная проектировщиком и заказчиком;
- результаты экспертизы проектной документации;
- градостроительный план земельного участка;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости и/или земельный участок;
- согласие всех собственников помещений в здании, если собственник не один;
- иные документы в соответствии с регламентирующими нормами законодательства РФ.
Так же стоит отметить, что проектная документация должна быть составлена в объёме соответствующем требованиям Постановления Правительства Москвы №87 от 16.02.2008г.
Подаются документы через МФЦ или в местный муниципальный орган. Срок рассмотрения документов 7 дней, но зачастую этот срок может быть увеличен. В течении этого времени сотрудники регламентирующего органа проверяют наличие и правильность оформления всех необходимых документов и соответствие проектной документации нормам и прочим положениям ГПЗУ.
Разрешение на реконструкцию. Причины отказа.
Часто по результатам рассмотрения документов выдают отказ. Такое решение можно оспорить в суде, но лучше просто узнать по какой причине, устранить замечания и подать заявление повторно. Основаниями получения отказа могут быть:
- ошибки, помарки, нечитабельный текст в документах, не заверенные исправления;
- некорректное заполнение полей заявления;
- некачественные копии документов, не позволяющие прочитать реквизиты или текст документа;
- предоставление документов в электронном виде заверенные подписью не принадлежащей заявителю или его представителю;
- подача не полного комплекта документов или просроченных, утративших силу;
- повторная подача документов с не устранёнными по ранее полученному отказу замечаниями;
- подача документов с неполным количеством согласований;
- подача заявление, аналогичного ранее зарегистрированному, срок действия разрешения по которому еще не истёк.
Список оснований для отказа является закрытым и по другим причинам отказать в получении разрешения на реконструкцию муниципальный орган власти не может. В любом случае, в случае получения отказа стоит попытаться устранить причину отказа и подать документы повторно. Можно оспорить решение об отказе в суде, но практика говорит, что лучше избежать судебных тяжб, т.к. в большинстве случаев это приведёт к трате времени, финансов и результат может не дать.
Стоимость получения разрешения на реконструкцию в Москве и Московской области.
Стоимость получения разрешения на реконструкцию формируется из большого количества задач и действий, примерный список которых такой:
Источник
Реконструкция или капитальный ремонт?
При использовании объектов основных средств периодически возникает необходимость как в поддержании их в исправном состоянии, так и в улучшении первоначальных характеристик (например, в увеличении мощности). Речь идет о восстановлении объектов основных средств в виде капитального ремонта или реконструкции. А чем отличается реконструкция от капитального ремонта?
Почему важно различать капремонт и реконструкцию?
Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.
Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01).
Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).
Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.
Отличие капитального ремонта от реконструкции: Градостроительный кодекс
Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.
Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Данные определения можно применить к любым объектам основных средств, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741, Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08).
А вот реконструкция – это переустройство существующих объектов основных средств, которое связано с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и которое осуществляется по проекту реконструкции для увеличения производственных мощностей, улучшения качества (Письмо Минфина от 06.10.2017 № 03-03-06/1/65431).
При решении вопроса об отнесении тех или иных затрат к ремонту или реконструкции рекомендуется также обращаться, в частности, к следующим документам:
- Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279); «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;
- Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).
Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.
Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.
Источник
Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2021 году
Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.
Что такое перепланировка нежилого здания в Москве
Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать) (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Перечни работ и порядок согласований для перепланировки в помещениях МКД можно найти в Постановлении № 508-ПП (скачать).
Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (скачать). С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:
- разборка перегородок или перенос их на другое место;
- устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
- устройство дополнительных санузлов;
- увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
- иные виды работ.
Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
| № п/п | Основные этапы узаконивания перепланировки в Москве | Описание |
| 1 | Проект перепланировки | Проектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции. |
| 2 | Заказ технического заключения | Техническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности. |
| 3 | Кадастровые работы | Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане. |
| 4 | Кадастровый учет | Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН. |
Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:
- документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
- на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
- в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.
Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.
Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.
Что такое реконструкция нежилого здания в Москве
В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.
Какие услуги вам нужны для перепланировки или реконструкции?
Оформление проекта 0%
Помощь в согласования проекта 0%
Оформление технических планов 0%
Помощь в прохождении кадастрового учета 0% Проголосовало: 0
На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:
- реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
- выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
- после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.
Комментарий эксперта. Ответственность за соблюдение проектной документации, технических регламентов и техники безопасности возлагается на подрядчика. Одной из гарантий компенсации возможного ущерба является страхование гражданской ответственности подрядчика. Оформление проектной и разрешительной документации должно осуществляться до фактического начала работ, в противном случае может грозить административная и уголовная ответственность.
Основные отличия перепланировки и реконструкции
Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:
- перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
- в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
- реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
- перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.
По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.
Этапы согласования перепланировки нежилых объектов в 2021 году
Приступать к проведению перепланировочных работ необходимо только после согласования проектной документации. По этой причине, первым этапом согласования будет являться оформление проекта в экспертной организации, имеющей допуск СРО. От квалификации эксперта и правильности составления проекта зависит положительное прохождение следующих этапов согласования перепланировки.
Проектная документация на перепланировку подлежит согласованию в следующем порядке:
- по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
- проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
- после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования – его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.
Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
Комментарий специалиста. При обращении для получения проекта и технического заключения, специалисты экспертной организации окажут сопровождение при урегулировании любых спорных вопросов с контрольными и надзорными органами. В частности, перечень заявленных работ будет строго соответствовать регламентированному списку по Приложению № 2, что позволит быстро получить акт согласования после перепланировки. Одновременно будет подготовлен технический план с учетом выполненных изменений.
Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С. Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет. Задать вопрос
Вопрос эксперту
Если мы выполним работы по перепланировке, а окажется что они подпадают под реконструкцию, что грозит?
На практике это невозможно, если вы делаете работы по проекту, В содержании проекта всегда будут описаны работы, которые можно и нельзя делать на объекте. Но за незаконную реконструкцию предусмотрены большие штрафы.
Мы подали документы на согласование реконструкции в Мосжилинспекцию, но получили отказ. Почему?
Прежде всего, МЖИ занимается согласованием только перепланировки, но не реконструкции. Проект реконструкции нужно подавать в органы госстройнадзора.
Можно ли совместить реконструкцию здания и перепланировку некоторых помещений? Как это правильно сделать?
В рамках реконструкции можно изменить планировку отдельных или всех помещений здания. Согласование таких работ идет по единому проекту реконструкции, т.е. нужно обращаться в Госстройнадзор.
Не очень понимаю, зачем нужно обращаться в Росреестр после перепланировки. Мы ведь уже получили все согласования в МЖИ.
Росреестр вносит в ЕГРН сведения о характеристиках объектов недвижимости. Поэтому после перепланировки в ЕГРН нужно внести новые данные, так как характеристики помещения изменились.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического заключения |
| 2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
| 5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| 6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
| 7 | Скачать | Образец технического паспорта |
| 8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
Этапы согласования реконструкции нежилых объектов
Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.
Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться по результатам государственной или негосударственной экспертизы. Во втором случае к документации в уполномоченный орган прикладывается свидетельство об аккредитации.
Кадастровый учет перепланировки и реконструкции
После акта согласования перепланировочных работ или ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, все изменения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие действия:
- выбрать кадастрового инженера и представить ему всю документацию по выполненным работам и согласованиям, в том числе первоначальный проект;
- после проведения кадастровых работ оформляется технический план на здание и/или помещения, в котором будут учтены все изменения в характеристиках объекта;
- технический план и правоустанавливающие документы представляются в службу Росреестра для проведения кадастрового учета;
- в соответствие с нормами Федерального закона № 218-ФЗ проводится кадастровый учет изменений объекта, а все сведения вносятся в ЕГРН;
- правообладатель получает выписку из госреестра ЕГРН.
Только после прохождения процедуры кадастрового учета перепланировка или реконструкция будет надлежащим образом узаконена и завершена.
Комментарий специалиста. При проведении кадастровых работ будет осуществляться проверка соблюдения проекта и фактически выполненных работ. При отступлении от проекта согласование выполненных работ может быть невозможно без обращения в судебные органы.
Основные проблемы и сложности
На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией – оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.
Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.
Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию не допускается использовать объект недвижимости.
Полезные советы
Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции чревато не только затягиванием процедуры на долгие месяцы, но и денежными затратами и риском отказа в утверждении проекта. Избежать указанных неблагоприятных последствий можно только с помощью профессиональных специалистов экспертной организации, состоящей в саморегулируемой организации и обладающей допуском СРО.
При подготовке документации для согласования воспользуйтесь следующими рекомендациями:
- выбор экспертной организации необходимо делать с учетом профессионализма и опыта специалистов в указанной сфере деятельности – только в этом случае вы получите гарантию правильного оформления всех документов и положительного результата при согласовании;
- при необходимости узаконить самовольную перепланировку или реконструкцию непосредственное обращение в уполномоченный орган неизбежно повлечет наложение штрафа – только помощь профессиональных специалистов позволит соблюсти все нюансы административного или судебного порядка согласования выполненных работ;
- разграничение видов работ между перепланировкой и реконструкцией нередко представляет затруднения – устранение таких сложностей входит в полномочия экспертной организации при подготовке проекта и технического заключения.
Поскольку правила оформления технического заключения действуют только в Москве, в иных регионах РФ этот документ не выдается. Чтобы уточнить, какой из муниципальных органов занимается согласованием проекта перепланировки или выдачей разрешения на реконструкцию, рекомендуем воспользоваться информацией на официальных сайтах местных властей. Процедура кадастрового учета на территории РФ проводится при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональные центры.
Источник
